Вопрос: В результате торгов по продаже недвижимого имущества были заключены договоры купли-продажи этого имущества. Объекты были переданы организацией, которая была исключена из ЕГРЮЛ на момент, когда покупатель обратился в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на переданные по договору объекты недвижимости. Между сторонами споров относительно передаваемых объектов не возникло. Конкурсный управляющий как представитель продавца и организация-покупатель обратились в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права на переданные по договору купли-продажи объекты недвижимости. Регистрирующий орган отказал в государственной. ("Финансовая газета", N 10, март 2015 г.)

В результате торгов по продаже недвижимого имущества были заключены договоры купли-продажи этого имущества. Объекты были переданы организацией, которая была исключена из ЕГРЮЛ на момент, когда покупатель обратился в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на переданные по договору объекты недвижимости. Между сторонами споров относительно передаваемых объектов не возникло. Конкурсный управляющий как представитель продавца и организация-покупатель обратились в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права на переданные по договору купли-продажи объекты недвижимости. Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации на том основании, что в представленных договорах купли-продажи площади объектов указаны не в соответствии с кадастровыми паспортами данных объектов, а также на основании того, что продавец исключен из ЕГРЮЛ, тогда как государственная регистрация перехода права в силу п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.97 г. N°122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N°122-ФЗ) возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав.

Имеются ли основания в рассматриваемой ситуации для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на передаваемые по договору купли-продажи объекты недвижимости?

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

На основании п. 2 указанной статьи права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Напоминаем, что с 1 октября 2013 г. ст. 133 ГК РФ действует в новой редакции в связи с принятием Федерального закона от 2.07.13 г. N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Это не меняет правового регулирования рассматриваемой нами ситуации.

В п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ закреплено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Перечень документов, которые необходимо предоставить для государственной регистрации, закреплен в ст. 17 Закона N 122-ФЗ, он является исчерпывающим.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу абзацев 3 и 4 п. 1 ст. 13 Закона N 122-ФЗ в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

На основании абзацев 3 и 10 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Согласно абзацу 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В абзаце 2 ст. 554 ГК РФ закреплено, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Поскольку у сторон не возникло разногласий относительно предмета договора в силу его индивидуализации, а продавец ликвидирован на момент обращения в регистрирующий орган, то необходимо применять по аналогии нормы п. 3 ст. 165 и 551 ГК РФ.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В п. 62 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.10 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации у регистрирующего органа нет законных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности передаваемых по договору купли-продажи объектов недвижимости, так как все существенные условия сторонами по договору согласованы и споров относительно его объекта также не возникло. Отсутствие продавца также не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. Аналогичные выводы представлены в постановлениях ФАС Уральского округа от 14.08.13 г. N Ф09-7019/13 и ФАС Западно-Сибирского округа от 12.11.09 г. N А27- 5127/2009.