Какие документы проверять при покупке квартиры?

Выбирая недвижимость, россияне учитывают десятки различных факторов: от экологии района и состояния дома до порядочности соседей. Но при этом часто забывают о главном — юридической чистоте объекта. Всего одна ошибка, один неизученный документ — и новоселье может обернуться целым ворохом правовых проблем. Как по бумагам отличить настоящего владельца от мошенника, зачем сверять планировку с техпаспортом, где искать «родословную» жилья и чем опасны продавцы со странностями? Адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова) отвечает на самые острые вопросы, с которыми сталкиваются покупатели квартир.

Как узнать, что продавец — настоящий хозяин жилплощади?

Затем внимательно изучите документы продавца: паспорт, свидетельство о собственности и бумагу, на основе которой оно выдано. Обычно это договор или обмена, дарственная, свидетельство о наследовании, решение суда Требуйте только подлинники.

Если хозяин утверждает, что они утеряны и предлагает дубликаты, стоит насторожиться — аферисты могут перепродать жилье по старым документам или вовсе подсунуть фальшивку. Впрочем, некоторые оригиналы тоже требуют особой проверки. Например, постановления суда. В Ярославской области был случай: гражданин продавал «двушку», которая якобы досталась ему после тяжбы с бывшей женой. Покупатель решил подстраховаться и сделал запрос в суд. Решение под нужным номером нашлось, только вот речь в нем шла не о квартире, а об алиментах. Оказалось, мошенник взял часть реальных реквизитов документа и подделал недостающие.

Получив бумаги, убедитесь, что на них нет исправлений, а данные совпадают с паспортом продавца. Также посмотрите на даты: если владелец оформил недвижимость недавно, надо выяснить, почему он решил от нее избавиться. Возможно, у квартиры есть скрытые недостатки, либо собственник опасается, что в ближайшие 3 года его права на объект оспорят.

Подобные ситуации — не редкость, особенно, когда дело касается подаренных и унаследованных «квадратов». Здесь нужно быть готовым к тому, что после заключения сделки даритель вдруг потребует жилье обратно, сославшись на свою недееспособность, или опоздавшие наследники захотят получить причитающуюся им долю. , может вскрыться фальсификация документов. Продавца ждет суд, а покупатель рискует остаться и без жилплощади, и без денег. Отсюда вывод: заключайте сделку, только когда все бумаги в идеальном состоянии, а срок исковой давности по предыдущим операциям уже истек.

Можно ли проверить историю всех сделок, проведенных с квартирой?

Правда, в отличие от стандартной справки Росреестра, получить эти сведения вправе только собственник.

Поэтому если продавец наотрез отказывается делать запрос, скорее всего, ему есть что скрывать. Еще один повод задуматься — когда жилплощадь слишком часто меняет хозяев. Дело тут может быть в самой квартире. Скажем, в доме регулярно прорываются трубы, из окон дует, а соседи связаны с криминалом. Либо вам попались мошенники, которые с помощью перепродаж пытаются «отмыть» недвижимость после незаконной сделки. И этот вариант намного хуже, ведь когда нарушения выявят, пострадает именно последний покупатель. Если в ЕГРП данных о квартире нет, значит, после приватизации с ней не совершали никаких операций. Справку о собственниках такого объекта можно получить в местном БТИ.

Вдруг из прежних жильцов сохранил прописку? Как это выяснить?

Например, если один из жильцов умер, документ должен включать данные из свидетельства о смерти: номер, дату и время. Особое внимание обратите на информацию о гражданах, которых сняли с учета временно: для службы в армии, зарубежной командировки, лечения или отбытия наказания. Даже спустя несколько лет они могут вернуться и заявить о своих правах на проживание. Важно узнать, кто жил в квартире в ходе приватизации, были ли среди них дети. Если ребенок не попал в число собственников в , то после совершеннолетия за ним сохраняется право на однократную приватизацию. Проще говоря, он сможет в любой момент оспорить вашу сделку в суде. Стоит ли идти на такой риск — решать только вам.

В квартире была сделана перепланировка — законно ли это?

Если те будут существенными, пусть продавец предъявит разрешение от местных властей либо решение суда об узаконивании перепланировки — без этих бумаг она будет считаться самовольной. А вы, решив приобрести такую недвижимость, возьмете на себя всю ответственность за нарушения. Легализовать изменения постфактум непросто: необходимо собрать множество документов, заплатить штраф, а, возможно, и провести дорогостоящий ремонт.

Некоторые перепланировки в принципе нельзя согласовать. Например, совмещение балкона с комнатой, арку в несущей стене, объединение газифицированной кухни с гостиной В такой ситуации придется за свой счет вернуть квартире прежний вид, а при отказе жилье могут продать в принудительном порядке. Именно так в сентябре поступили с москвичом, который незаконно расширил санузел. Головинский районный суд лишил его жилплощади и постановил реализовать ту с публичных торгов.