На повестке дня – снос брежневских девятиэтажек

С карты столицы еще не исчезли кварталы обветшавших пятиэтажек, а столичные власти уже подумывают о сносе девятиэтажных старожилов эпохи «развитого социализма». Если проект станет масштабным, то сможет увеличить предложение новых квартир на рынке. Однако эксперты утверждают, что жилье от этого дешевле не станет.

В микрорайоне Калошино на востоке Москвы будут сносить не только пятиэтажки, но и старые девятиэтажные дома, заявил мэр Москвы Юрий Лужков. «В этом микрорайоне ветхие девятиэтажки содержались хуже, чем пятиэтажные дома, которые мы будем сносить. Я считаю, что снос этих девятиэтажных домов даст всем жителям микрорайона одинаковые шансы на улучшение жилищных условий», – сказал Лужков в ходе обсуждения реализации градостроительного плана территории Восточного административного округа. Он добавил, что после сноса на этой территории в микрорайоне Калошино будет сформирован новый жилой микрорайон, где возведут современные комфортабельные дома.

Лужков не исключил, что сносить ветхие девятиэтажки будут и в других районах столицы.

Проблема ветхого и аварийного жилья стоит перед властями уже давно. По данным Росстата, в России на конец 2001 года было 90 млн кв. м аварийного и ветхого жилья, или 3,1% всего жилищного фонда РФ. С тех пор ситуация только ухудшилась: в апреле прошлого года президент России Владимир Путин в своем послании заявил, что 93 млн кв. метров являются ветхим жильем, 11,2 млн – аварийным. При этом московские власти достаточно активно сносили хрущевки.

Как пояснила старший юрист Адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Анна Яковлева, в Москве переселение граждан в связи со сносом жилья регулируется законом г. Москвы «Об обеспечении Мэр Москвы уверяет, что к 2009 году в столице не останется ни одного пятиэтажного дома. Теперь на очереди стоят дома эпохи Брежнева. Программы сноса девятиэтажек пока нет, но вполне возможно, что она появится в самое ближайшее время. «Ничто не мешает разрабатывать девятиэтажки параллельно с завершением сноса пятиэтажек», – считает директор департамента городской недвижимости « Century21 Серебряный Век» Карина Дохикян.

Юридически ничто не мешает властям начать сносить девятиэтажки уже сейчас. Как отмечает руководитель практики, аналитики и правового мониторинга консалтинговой группы «Михайлов и партнеры» Сергей Марков, в Москве действует постановление правительства «О признании жилого помещения непригодным для проживания», в котором четко прописаны основания и порядок признания многоквартиного дома аварийным и подлежащим сносу. «При этом в законе не оговаривается этажность дома, а лишь перечисляется список условий, при котором дом может быть признан подлежащим сносу», – подчеркнул руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. Кстати, нынешний генеральный план Москвы предусматривает снос не только хрущевок (построены в 1961–1970 гг.), но и жилых домов эпохи Брежнева (1970–1990 гг.).

Управляющий партнер компании "МИЭЛЬ - Новостройки" Наталия Тихоновская: "На самом деле, на вопрос о том стоит ли сейчас сносить столичные 9-этажки нельзя ответить однозначно.

С одной стороны, слухи о сносе 9-этажек в Москве не безосновательны и необходимость в этом, безусловно, имеется. Между тем, нужно понимать, что проект предусматривающий снос подобных зданий предполагает серьезные обременения. Ведь с ростом этажности объекта, соответственно увеличивается и количество семей, нуждающихся в расселении. Как результат, необратимо возрастает и нагрузка на начальный период, который является самым значимым.

В этой ситуации инвесторы не обойдутся без помощи и поддержки московского правительства, будь то преференции в виде коммуникаций и дорог или же перенятие части затрат. На мой взгляд, это объективно повысит стоимость квартир. Потому что жильцов нужно выселить, то есть либо купить и предоставить готовые московские квартиры экономкласса, с уже имеющейся отделкой небольших площадей, либо возводить стартовые дома в Подмосковье. Я думаю, что подобные инициативы еще больше сократят количество инвесторов в Москве, потому что предложенные условия под силу только очень крупным инвесторам, обладающим значительным объемом собственных средств.

Насколько я знаю, ни один из банков в настоящее время не кредитует расселение граждан, поскольку эта операция считается незапланированной по времени и достаточно рискованной. Скорее всего, это будут серьезные застройщики, обладающие собственными производственными мощностями, прибылью, которую они могли бы направить в эти проекты, а также банковской поддержкой. В то время как таких застройщиков и сегодня немного, я сомневаюсь, что указанные планы уложатся в заявленные сроки. Ведь только на расселение микрорайона в уже готовые квартиры требуется не меньше года, а если строить стартовые дома, то и все два, на проработку концепции развития и подготовку документов также может уйти не менее полутора-двух лет. На мой взгляд, 5 лет, это минимум, на который следует ориентироваться, рассматривая проблему сноса 9-этажек в Москве».

Теоретически этот проект сможет резко увеличить количество новых квартир на столичном рынке. Напомним, что больше года назад Федеральная антимонопольная служба (ФАС) по поручению Генпрокуратуры проводила проверку с целью выявления сговора среди ведущих игроков рынка. ФАС сговора не нашла, однако сделала вывод, что столь динамичный рост цен на жилье обусловлен недостаточным количеством предложений.

Однако игроки рынка недвижимости сомневаются, что властям удастся сдержать рост цен. «Последнее полугодие показало, что столичный рынок не демонстрирует классической связи уровня цен и объема заключаемых сделок, – считает руководитель аналитической службы «МИАН – агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. – На цену прежде всего существенное влияние оказывали потребительские ожидания в отношении ее дальнейшей динамики, а также процессы, обусловленные политикой ценообразования продавцов».

Поэтому вероятность того, что новая политика властей окажет какое-либо влияние на ценовую динамику, крайне мала.

Эксперты считают, что для столичных властей приоритетным направлением сейчас должны быть прежде всего пятиэтажки. «Действительно, больше 35% аварийных домов – это аварийные девятиэтажки, но остальное – это пятиэтажный жилой фонд, – отмечает технический директор ГК FacilicomАндрей Оноприенко. – Поэтому сносить в первую очередь нужно хрущевки». Другое дело, считает эксперт, что, если жилые помещения уже доведены до состояния, ликвидировать которое может только снос, здания нужно сносить.